新たに賃貸用マンションを取得するための借入金利息の税務について

現在不動産貸付業を営んでいるＡさん。
新たに賃貸用マンションを建築する予定ですが、建築には多額の資金が必要になるため、自己資金の他に銀行等の金融機関から資金の借り入れを検討しています。

この場合、建築前に発生する借入金の利息も、不動産所得の計算上、必要経費に算入することができるか？

結論は、

Ａさんの借入金は「業務拡張のための行為」となるため、利息を必要経費に算入できる。

あるいは、賃貸開始までに発生した利息を建物の取得価格に加えて、毎年、原価償却することも可能。

建築資金を借り入れたことに伴う借入金の利子の取り扱いは、マンション建築前に不動産貸付業を営んでいたかどうかが重要になります。

すでに業務を営んでいる人が、業務用の固定資産を借入金により取得する場合の利息は必要経費に算入できますが、

新たに不動産貸付業を開始する人が建築資金を借入金により調達する場合であって、貸付業務の開始前までに発生した利息（ただし、建物の取得価格に算入できる）は必要経費に算入できない利息となります。

Ａさんは、新築予定の賃貸用マンションについてまだ家賃収入が発生していません。そのため、借入金の利息は、「収入を得るために直接要した費用」には該当せず、必要経費に算入できないようにおもわれます。

しかし、Ａさんはすでに不動産の貸付業務を行っているので、新たな建物を建築することはその業務の拡張であると考えられます。

したがって、以前から所有しているものと新たに建築するものを区分して考える必要はなく、不動産所得の業務の遂行上生じたものとして、借入金利息を必要経費に算入できることとなります。
なお、この場合、新しい、新しいマンションの貸付業務開始までに発生した利息を建物の取得価格に算入し、毎年の減価償却費として必要経費に算入することもできます。

老朽化した賃貸用建物を１棟のみ所有している方が、建て替え資金を借り入れにより調達し、建て替え後の建物であらためて貸付業務を行うケースについて。

このような場合も、建築請負契約書などにより完成前からその建物が賃貸用であると認められれば、不動産貸付業務が継続されているものとして、借入金利息を必要経費に算入することも考えられます（旧建物の立ち退き、新しい建物の建築着手、入居募集の状況などを考慮して判断せれる）。