親が所有する土地に、子が賃貸アパートを建築した場合は？

親の土地に息子が賃貸アパートを建てて、アパート経営をしたいと考えています。

この場合、家賃収入の全額を子供のものにでき、他の運用方法で資産を増やすことも可能ですが、親子間で土地の貸借が行われているという扱いになります。

「使用貸借」と「賃貸借」

貸借の方法には使用貸借と賃貸借があり、その特徴は次の通りです。

➀使用賃貸

無償（タダ）又は固定資産税の負担程度の支払で土地を借りる方法です。
地代を支払わなくても贈与税は課税されません。

➁賃貸借

子どもが親に地代を支払えば「賃貸借」です。

注意が必要なのは、子供が親に権利金を払わずに地代だけを支払うことにすると、親から子供に借地権の権利金相当額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかってしまいます。

また、親子が同一生計の場合、子は地代を不動産所得の必要経費にできず、親も収入に計上できません。

したがって、子が親から土地を借りて建物を建てる場合には、地代を支払うよりも、使用貸借にしておいた方が良いでしょう。

地代の代わりに「生活費」を支払った場合は?

中には、使用貸借で地代を支払わない代わりとして、子が親の生活費を負担するという方がいます。

この場合、親子間の扶養義務に基づく生活費相当額ならよいのですが､必要以上の金額であると判断された場合、贈与税を課税される場合があります。

また、「親子の生計が「同一でない」と判断された場合、生活費でなく地代=親の収入と認定される可能性もあるの注意しましょう。

親の土地が「借地」だったら？

　親が借りている (= 賃借権を所有している) 土地に子が建物を建築するというものがあります。

　この場合は土地でなく、「借地権の使用貸借」となり、税務署長に「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出する必要があります。これは借地権者(子)、借地人(親)、地主の3人が、その借地権を使用貸借で又借りしていることを連名で確認する書類です。