親が所有する土地の上手に、子が賃貸マンションを建築した場合の取扱い

　私は土地活用として駐車場を経営しています。このたび息子からの提案で、 この土地に賃貸マンションを建てることにしました。 建築資金は息子が調 達してくれるため、土地の所有者は私、建物の所有者は息子となります。

このように土地と賃貸物件の所有者が異なる場合、 何か注意すべきことは ありますか? ちなみに、 息子から地代を受け取るつもりはありません。 

　親の土地に子が建物を建てた場合、 親子間で土地の貸借が行われているという扱いになります。
貸借の方法には使用貸借と賃貸借があり、その特徴は次の通りです。

①使用貸借

　無償で土地を借りる方法です。 地代は全く支払わないか、 または土地の固定資産税相当額程度の支払いにとどめます。 地代を支払わなくても贈与税は課税されません。

②賃貸借

　子から親に地代を支払う方法です。注意が必要なのは、権利金の授受が慣行となっている地域です。権利金を支払わずに賃貸借をすると、権利金相当額が親から子への贈与と捉えられ、 贈与税を課税される場合があります。

　また、 親子が同一生計の場合、子は地代を不動産所得の必要経費にできず、親も収入に計上できません。 

　このような理由から、親の土地に子が建物を建てる場合には、一般的に使用貸借が用いられています。 建物から生じる家賃は子の不動産所得の収入金額となります。 
 
　子の中には、使用貸借で地代を支払わない代わりとし て、親の生活費を負担するという方がおられます。 この場合、親子間の扶養義務に基づく生活費相当額ならよいのですが､必要以上の金額であると判断された場合、 贈与税を課税される場合があります。

また、「親子の生計が 「同一でない」 と判断された場合、 生活費でなく地代=親の収入と認定される可能性もあるの注意が必要です。 

 　今回のご質問者は土地を所有しておられますが、 類似のケースとして、 親が借りている (= 賃借権を所有している) 土地に子が建物を建築するというものがあります。 
 
　この場合は土地でなく、「借地権の使用貸借」となり、税務署長に 「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出する必要があります。 これは借地権者(子)、 借地人(親)、 地主の3人が、その借地権を使用貸借で又借りしていることを連名で確認する書類です。

　詳しくは税理士におたずねください。 

親の土地に子が建物を建てると、土地の「貸借」が あったとみなされる 
 
・地代の授受がない場合は、 贈与税はかからない 
 
・生活費の授受は、 
 
課税対象になることもある 

■ひらかわ・しげる 1981年中央大学商学部卒業。 税理士 税理士 法人平川会計パートナーズ代表。 同事務所は不動産・相続税制のスペ シャリスト集団として高い評価を受けている。 HP は http://www.hirakawa-tax.co.jp/