「底地」 と 「借地権」 を 交換する際の「固定資産の交換の特例」について

ＡさんがＢさんに１００坪の土地を賃貸しています。

ある日、Ｂさんから「土地の所有権を取得したいので、借地権と底地を交換して欲しい」とお話がありました。

交換すると、借地権割合６０％のため、Ａさんが４０坪、Ｂさんが６０坪の土地をそれぞれ取得することになります。

この場合、譲渡所得の計算はどのようになるのでしょうか？


ポイントは

・土地や建物などの固定資産を交換したとき、売却益があっても譲渡所得税が課税されない「固定資産の交換の特例」があります。

・「固定資産の交換の特例」は６つの要件をすべて満たした場合のみ適用されます。

①
交換譲渡資産及び交換取得資産は、いずれも固定資産であること
不動産業者などが販売のために所有している土地（棚卸資産）は対象外

②
交換譲渡資産及び交換取得資産は、互いに同じ種類の固定資産でなければならない

③
交換譲渡資産は１年以上所有していたものであること

④
交換取得資産は交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと

⑤
交換取得資産は、交換譲渡資産の譲渡直前の用途と同じにすること

⑥
交換の時における交換取得資産の時価と交換譲渡資産の時価との差額は、いずれか高い方の価額の２０％以内

上記の②で、交換する資産は互いに同じ種類の固定資産でなければならないとする要件があります。

同じ種類の固定資産の交換とは、例えば、土地と土地、建物と建物の交換のことです。

今回は「借地権」ですが、所得税法では土地と同じ種類に含まれます。

したがって、Ａさんが貸している土地、いわゆる底地の一部とＢさんの借地権の一部との交換も、土地と土地との交換になり、その他の要件にも当てはまれば、固定資産の交換の特例の適用を受けることができます。

　なお、交換する資産の時価の差額が２０%以内である場合 （要件⑥に該当）、差額の調整として「交換差金」を受け取ったときは注意が必要です。

特例の適用を受けることができても「交換差金」の部分については譲渡所得が課税されます。