地主と借地人が「底地」 と 「借地権」 を 交換する場合の「固定資産の交換の特例」について

　私はA氏に100坪の土地を賃貸しています。

契約更新に伴い、A氏から 「土地の所有権を取得したいので、 借地権と底地を交換してほしい」との申し出がありました。

交換すると、A氏が60坪、私が40坪の完全所有権の土地をそれぞれ取得することになります （借地権割合60%のため）。

私としても貸し駐車場用地を探していたところだったので、交換に応じることにしました。

この場合、譲渡所得の計算はどのようになるのでしょうか? 

　特例の適用を受けるには、交換により譲渡する資産 （以下、「譲渡資産」）と取得する資産（以下、「取得資産」）が、以 下①～⑥の要件をすべて満たすことが必要です。

① 「譲渡資産」と「取得資産」は、いずれも固定資産。 不動産業者などが販売のために所有している土地など （棚卸資産） は対象外。 
 
②「譲渡資産」と「取得資産」は、同じ種類の資産（土地と土地、建物と建物)）
 
③ 「譲渡資産」は、1年以上所有していたもの。

④ 「取得資産」 は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでない。

⑤ 「取得資産」の用途を、交換直前の「譲渡資産」の用途と同じにする。 
 
⑥「譲渡資産」と「取得資産」の時価の差額は、いずれか高いほうの価額の20%以内。

　今回のケースは、一つの土地の「底地の一部」と「借地 権の一部」を交換するものですが、 所得税法では、借地権 は「土地」に含まれるとされています。

したがって、底地と借地権の交換であっても、土地と土地との交換になります （要件②に該当）。 その他の要件にも当てはまれば、特例の適用を受けることが可能となります。 
 
　なお、交換する資産の時価の差額が20%以内である場合 （要件⑥に該当）、差額の調整として「交換差金」を受け取ったときは注意が必要です。

特例の適用を受けることができても「交換差金」の部分については譲渡所得が課税されます。 詳しくは税理士におたずねください。 

・土地や建物などの固定資産を交換したとき、 売却益があっても譲渡所得税が課税されない「特例」がある

・「特例」を受けるための要件は6つ。そのすべてを満たす必要がある 

■ひらかわ・しげる 1981年中央大学商学部卒業。 税理士 税理士 法人平川会計パートナーズ代表。 同事務所は不動産・相続税制のスペ シャリスト集団として高い評価を受けている。 HP は http://www.hirakawa-tax.co.jp/