【退去時のQ&A】お子さんの“落書き”は誰が直すの？原状回復のルールとは？

今回は、退去時によくあるご質問のひとつ、「壁の落書きって誰が直すの？」というテーマについて、わかりやすくご説明します。

入居者の方が退去されるときには、「原状回復義務（げんじょうかいふくぎむ）」というルールがあります。

これは、入居中に傷つけたり汚したりした部分があれば、それを元に戻す必要があるという決まりです。

では、１０年間住んだ方が退去されることになり、立ち会いでお部屋を見たところ、壁にお子さんが油性マジックで描いた落書きが…。

この場合、壁紙の張り替えが必要になります。

さて、費用は誰が負担するのでしょうか？


◆【答え】：一部は借主の負担になります

落書きは、「通常の使い方を超える傷み（＝特別損耗）」とされます。

これは借主の責任によって発生したものと判断されるため、その分の費用は借主が負担することになります。


▼ポイント：落書きは「借主負担」とされる理由

国土交通省が公表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、以下のように説明されています：

お子さんが油性マジック等で描いた落書きは、「故意・過失」または「通常の使用を超える使い方」によって生じた損耗（＝特別損耗）に該当します。

つまり、壁紙の落書きは借主の責任で修復が必要とされているのです。


■ ただし、長期間住んでいた場合は「全額負担」にはなりません。

このケースでは、１０年間お住まいでした。

実は、壁紙の価値は年数が経つごとに減っていきます。

国のガイドラインでは、壁紙の耐用年数はおおむね６年とされており、それ以降はほぼ価値がゼロと見なされます。

そのため、今回のケースでは：

- 壁紙そのもの（材料費）：10年経過で価値ゼロ → 貸主負担

- 張り替えに必要な人件費（作業費）：落書きが原因 → 借主負担

となるのが一般的です。

お子さんの落書きが壁の一面だけにある場合、実際には「どこまで張り替えるか」が問題になることがあります。

たとえば、落書きがある壁面だけを張り替えると、他の壁との色の違いが目立ってしまうことがあります。

こうした場合、家主としては「どうせなら４面すべて張り替えたい」と考えるのが一般的です。

しかし、国土交通省のガイドラインではこう定められています。

「張り替えた部分が明確にわかるような状態であれば、落書きされた壁一面だけの張り替え費用を借主が負担するのが妥当」

つまり、「他の面との色合いの違いが気になるから」といって、借主にすべての面の張り替え費用を請求するのは難しいということです。

負担の範囲には注意が必要です。

退去時の原状回復は、契約書やガイドラインに沿って判断されます。

トラブルを防ぐためにも、入居時・退去時ともに内容をよく理解しておくことが大切ですね。