大家さんにも 影響大! 「インボイス制度」で何が変わる? （２）

　インボイス登録事業者になるには、課税事業者になる必要があります。とはいえ､ 受け取った消費税をそのまま全部納税しなければならないわけではありません｡

　納税額の計算は原則として「売上に係る消費税－仕入に係る消費税」です。

例えば前述のAさんの場合、「売上に係る消費税」の10万円から「仕入に係る消費税」を差し引いて納税できます。

●「仕入れに係る消費税」とは? 
 
「仕入に係る消費税」に読当するのは、例えば管理費、修費、水道光熱費などテナントにかかる費消費です。 
 
　固定資産税、減価償却費、借入利息は、非課税もしくは不課税なので該当しません｡

賃貸経営では修費が大きくならない限り、控除できるものが少ないといえます。  

　そこで利用したいのが簡易課税制度です。

これは実際にかかった「仕入にかかる消費税」でなく「みなし仕入率」を用いて納税額を計算する方法です。（「消費税の納税額の計算方法②」参照）。

みなし仕入率は業種により異なり、不動産業は40%です。

　Aさんのケー スでは、6万円 が納税額となります(10万円－10万円×40%=6万円）。仕入れに係る消費税がいくらであっても影響を受けません｡ 
 
もし、仕入れに係る消費税が売上に係る消費税40%未満なら、制度を使うことで控除額が多くなります。いわば合法的に益税が認められるのです。 
 
簡易課税制度を利用できるのは、2年前 (2期前の課税売上高が5000万円以下の事業者です。また、事前にこの制度の適用を受ける届出書を税務署に提出することが必要です。 

　ここまでの内容から、「私は免税事業者 だが､インボイス制度が始まる前に課事業者になって､制度を利用したほうがよいのだろうか？」と思われた方もいるかもしれません｡しかし、ちょっと待ってください！ 
 
　インボイス制度には、導入後の急激な変化を避けるための経過措置が設けられています。

この期間中は、免税事業者からの課税仕入れについても、仕入税額相当額の一定割合を控除できます（図2）。 
 
●経過措置期間は「値引き」対応が有利?

　では、「課税事業者になって簡易課税制度 を利用した場合」と「免税事業者のまま、 経過措置の期間中、家賃を値引きした場 合」とで、大家さんの手残り金はどちらが 多くなるのでしょうか? 
 
　表2は、Aさん所有のテナント家賃 110万円（うち消費税相当分10万円）①簡易課税制度を利用した場合、②経過措置期間に合わせて本体家賃を値引きした場合（80%控除期間=2万円、50%控 除期間=5万円）で比較した結果です。 
 
　経過措置期間（2023年10月1日 ~2029年9月30日）は値引き対応のほうが、簡易課税制度を利用するよりも実質的な手残りが多いことがわかります。 
 
　免税事業者であるテナントの大家さん は、借主に減額で対応してもらえるかどうかを確認してから、登録事業者（課税事業者）になるかどうかを検討してみてもよいのではないでしょうか? 

　大家さんは大きく分けて、①すでに課税事業者、 ②免税事業者だが課税売上あり、③免税事業者で課税売上なし、のいずれかになるかと思います。

もし、①の場合はインボイス登録事業者になるための申請が、②の場合は借主への値引き交渉などが必要になります（図1）。

税理士に相談の上、早めに対応に着手しましょう。 

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