家賃滞納での「追い出し」条項違法判断で、賃貸経営への影響は？

令和４年に、賃貸住宅の借り主が家賃を２カ月以上滞納するなどして連絡も取れない場合に、部屋を明け渡したとみなす家賃保証会社のいわゆる「追い出し条項」の是非が争われた訴訟で、最高裁は令和４年１２月１２日、消費者契約法に基づいて、条項は違法だとして、条項の使用差し止めを命じました。

この判決によって、賃貸経営に与える影響について掲載します。

この訴訟は、家賃保証会社が賃貸借契約書に用いている条項について、消費者を害する違法な内容であるとして、条項の差し止め（使用禁止）を求めていたものです。

その条項とは

1.  入居者が家賃を2カ月分以上滞納したこと

2.  合理的な手段を尽くしても借主と連絡がとれないこと

3.  電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められること

4.  本件建物を再び占有使用しない借主の意思が客観的に看取できる事情が存すること

上記の4要件を満たす場合、保証会社は借主の明示的な異議がない限り物件の明渡しがあったものとみなすことができ、家財など残置物を撤去することが可能となるというもので、その内容から俗に「追い出し条項」と呼ばれました。

今回の判決によって、今後は勝手に鍵を変えたり、強制的に入居者を追い出すような「自力救済」ができなくなります。

 家賃を滞納した入居者を退去させるためには、本来の裁判で勝訴判決を受け、強制執行をする法的手続きが必要です。

問題となった追い出し条項は、あくまでも特定の保証会社が過去に使用していたものに過ぎないため、現在の不動産賃貸の実務が特に変わるわけではないと思われます。

ただし今回、最高裁が、「前記の４要件を満たす場合であっても違法」と判断した点は、最高裁の自力救済に対する厳しい姿勢の表れともいえます。

借主が家賃を滞納していたとしても、入居者の家財道具を無断で処分したりする行為は絶対に行わないようにしましょう。