マイホームを持っているとかかる税金、固定資産税とは！

　土地や住居などを所有していると、毎年支払わなければならないのが固定資産税。

ランニングコストとしてかかり続けるので、土地や住居を購入する際は、「固定資産税がいくらぐらいになりそうか」事前に確認しておく必要がありますが、意外とわかにくい税金。

そこで、今回は固定資産税について。

　固定資産税は、毎年１月１日現在の土地・建物・ 償却資産の所有者に対してかかる市町村税（東京都２３区内は、特例で都が課税）です。

● 土地：田畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地

● 家屋：住家、店舗、工場、倉庫など、屋根および三方に壁があり土地に定着している建物

● 償却資産：会社や個人で事業を営む人が、その事業に使うために所有している機械・器具・備品のうち、自動車税や軽自動車税の課税がない資産

　税額は、

課税標準額×税率
（固定資産税の標準税率は１.４%、都市計画税の制限税率は０.３%）

となっています。

課税標準額×税率(1.4％)＝税額

税額算出の基礎となる課税標準額は、原則として固定資産の価格(評価額)とされていますが、土地の課税標準額については、負担調整措置や住宅用地の特例などで、評価額よりも低い額となる場合があります。

※同一区内における土地、家屋または償却資産のそれぞれの課税標準額の合計が、次の額に満たない場合は、固定資産税は課税されません。

（土地：30万円、家屋：20万円、償却資産：150万円）

上限は、固定資産税評価額の７０%。 
 
　なお、固定資産税評価額は、購入代金や建築工事費そのものではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された額で、３年に１度評価替えを行います。

課税標準額とは、税額計算をするにあたり、税率に乗じて税額を求めるための「価額」のこと。
固定資産税は原則として、固定資産課税台帳に登録された不動産価格です。

普段あまり見ない固定資産税の課税明細書ですがいろんな場面で使うので見方をご紹介します。

＜土地＞

① 所在地番：登記上の地番で住所とは表記が異なります。

④ 台帳地目：登記上の土地の用途。宅地、雑種地、田、畑などがあります。

③ 課税地目：実際の土地の用途。固定資産税は実情に合わせてかかります。

⑥ 課税地積：固定資産税の対象となる面積。道路部分などがあれば登記上と異なることもあります。

⑦ 評 価 額：１月１日時点の評価額。今年ここが変わっているはずです。
マンションの場合は敷地全体の数字が入っています。

⑨ 課税標準額：
　固定資産税をかけるベースとなる金額。
住宅用であれば固定資産税は１／６、都市計画税であれば１／３になっていることがあります。
⑦評価額が上がっていても負担調整措置によって前年と同額になっていることもあります。ここが３０万円以下であれば免税なので山林などでは評価額があっても固定資産税は０円ということもあります。

⑪ 税額相当額：
　固定資産税は⑨×１．４％、都市計画税は⑨×０．３％で計算した金額が入ります。
１円単位になっていますが、すべてを合計してから１００円未満切捨ての端数処理が行われます。

⑫⑬ 摘 要：市によって異なりますが、マンションの場合の持ち分や「住宅用地」「非課税」など特例の内容が記載されます。

 

　固定資産税以外の税金にも関係してくるのは、⑦ 評価額と⑨ 課税標準額 です。
⑦ 評価額は不動産の名義を変える場合の登録免許税や変えた後の不動産取得税の計算に使われます。

　また時価の７割程度を表しているため、時価の目安になりますが、相続税の評価とは異なります（相続税は路線価で計算）。

⑨ 課税標準額は固定資産税や都市計画税の計算以外ではあまり使いませんが、社宅家賃の最低額を計算する場合などに使います。

＜建物＞

① 所在地番・家屋番号：
　土地と同じ場所にあれば、土地で「○番」の部分が「○番地」に変わります。家屋番号は未登記であれば空欄になっていることが多いです。

③ 構造 ④ 構造 ⑤ 屋根材 ⑦ 階数 ⑩ 床面積：
　古い物件である場合や増改築している場合には実際とは異なることがあります。既に存在しないのに課税され続けることもあるので注意が必要です。

⑪ 評価額：
　１月１日時点の評価額。今年ここが変わっているはずです。土地と異なり、マンションの場合も自分の持ち分だけの数字が入っています。
土地は時価で上下しますが、建物は増築しない限り時の経過に応じて減る一方なので、去年までの金額と同じか減っているはずです。

⑫ 課税標準額：
　固定資産税をかけるベースとなる金額。土地の場合は住宅軽減などにより、⑪ 評価額と異なることがありますが、建物の場合には原則的に⑪と同じ金額になります。

⑬ 軽減税額：新築住宅の１／２減額（一戸建て３年、マンション５年）やバリアフリー工事の１／３減額（１年）などがあれば数字が入ります。

⑭ 税額相当額：
　固定資産税は⑨×１．４％、都市計画税は⑨×０．３％で計算した金額が入ります。
１円単位になっていますが、すべてを合計してから１００円未満切捨ての端数処理が行われます。

⑮ 摘要：市によって異なりますが、「新築軽減」「新築軽減終了」「非課税」など特例の内容が記載されます。

 
　固定資産税以外の税金にも関係してくるのは、⑪ 評価額と⑫ 課税標準額 です。
土地の場合と同じで、⑪ 評価額は登録免許税や不動産取得税、⑫ 課税標準額は社宅家賃の計算などに使いますが、それ以外では⑪ 評価額は相続税の評価でも使います。
⑪ 評価額がそのまま相続税を計算する場合の家屋の評価額になりますが、貸付用の場合は貸していることで拘束されてることから３割減額されます。

 
　固定資産税を経費に落とす場合や相続の時以外にあまり見ることのない課税明細書ですが、建物は実態と異なることが往々にしてあるのでたまには確認して、あまりに異なる場合は市役所の固定資産税課に連絡するようにしましょう。

　仙台市では、財政局資産課税課から送付する納税通知書により、4月、7月、9月、12月の4回に分けて納める事となり、コンビニでの支払いもできるようなったので、便利ですね。

　固定資産税は住宅用の土地については軽減措置があります。

　具体的には、住宅１戸当たり２００㎡以下の小規模住宅用地であれば、土地の固定資産税の課税標準が１/６ に、都市計画税の課税標準が１/３になります。

２００㎡を超える部分の一般住宅用地についても、固定資産税の課税標準が１/３ に、都市計画税の課税標準が２/３に軽減されます。 
 
　なお、この軽減措置は、１月 １日現在、その土地に建物があるかないかで判定されるので、建替えなどで一定の要件を満たす場合を除き、建築中の場合には 軽減が受けられません。 
 
　また、建物についても、新築住宅の場合には軽減措置が受けられます。
１戸当たり１２０㎡までの部分については、新たに課税される年度から３年間(３階以上の耐火・準耐火建築物、認定長期優良住宅については５年認定長期優良住宅で３階以上の耐火・準耐火建築物については７年間)、固定資産税が１/２に軽減されます。 

　併用住宅の場合には、住宅用地とみなされる土地の割合が居住部分の割合 により異なります。
 
店舗付き住宅など、併用住宅の場合でも要件を満たせば住宅用地としての軽減が受けられます。

　ただし、併用住宅の場合、居住用部分の床面積の割合や建物の 階数・構造に応じて、住宅用地 とみなされる土地の割合が決まっています。

居住用部分の床面積が、総床面積の１/４以上でなければ、住宅用地としての軽 減は受けられません。

したがって、 ビルの最上階の区分所有住宅で、下階がすべて事務所だと軽減が 受けられない場合もあるので、注意が必要です。