不動産オーナー必見！消費税の「課税事業者」になったら会計処理はどう変わる？

不動産賃貸業を営む家主様にとって、避けて通れないのが「消費税」の問題です。

これまでは「免税事業者」として税込で計算していた方も、売上規模が拡大したり、インボイス登録をしたりすることで「課税事業者」になるケースが増えています。

「課税事業者になったら、これまでの会計ソフトの設定を変えなきゃいけないの？」 「税込と税抜、どっちが得なの？」

そんな疑問を解決するために、会計処理の変更点と、知っておくべき選択のポイントを解説します。

消費税の課税事業者になると、日々の記帳方法を以下の2つから選択することができます。

１．税込経理方式：売上や経費を、消費税込みの総額で記録する方法

２．税抜経理方式：売上や経費を、「本体価格」と「消費税」に分けて記録する方法

結論から言うと、原則として、どちらを選んでも消費税の納税額自体に大きな違いはありません。

しかし、所得税の計算（経費にできる金額）や、節税特例の判定に大きな影響が出てきます。

「税込経理」と「税抜経理」の違い（具体例）

例えば、事業用テナントの家賃として、月額22万円（内消費税2万円）を受け取った場合の処理を見てみましょう。

※居住用マンションの家賃は原則「非課税」ですが、事務所や店舗、駐車場などは「課税」対象です。

「面倒だから今のまま（税込）でいいや」と思われがちですが、不動産オーナーにとって税抜経理の方が有利になる代表的なケースが2つあります。

１．少額減価償却資産の「30万円判定」

青色申告の特例で、30万円未満の設備（エアコンや給湯器など）を一括で経費にできる制度があります。

税込経理の場合：30万8,000円（税込）の設備を買うと、30万円超えとなり、一括経費にできません。

税抜経理の場合：28万円（税抜）と判定されるため、一括で経費にできます。

２．固定資産の「10万円/20万円判定」

修繕費か資産計上かの判定も、税抜経理の方が「本体価格」で判定されるため、経費として認められる枠が実質的に広がります。

※大規模な修繕や設備投資を予定している家主様は、「税抜経理方式」を選択しておいた方が、節税面で有利に働く可能性が高いです。

2023年10月から始まった「インボイス制度」により、売上が1,000万円以下であっても、あえて課税事業者（インボイス発行事業者）を選択したオーナー様も多いはずです。

この場合、これまでの「免税事業者」の感覚で税込処理を続けていると、確定申告時に思わぬ納税額に驚くことになりかねません。

課税事業者になったタイミングで、一度ご自身の所有物件の収支を「税抜」でシミュレーションしてみることを強くおすすめします。

課税事業者になった際のポイントを整理しましょう。

「税込」か「税抜」かは任意で選択できる（どちらも正解）。

管理のしやすさなら「税込」、節税特例の使いやすさなら「税抜」。

不動産所得が赤字の場合や、還付を受ける場合などは特に慎重な選択が必要。

「自分の場合はどちらが最適か？」と迷われた際は、早めに税理士などの専門家へ相談しましょう。

特に設備投資の予定がある年は、経理方式一つで納税額が大きく変わることもあるのです。