賃貸オーナー様　必見！　貸室の設備に不具合発生！家賃が〇〇に？

平和エステート営業部の熊谷です。

２０２０年４月に民法改正がございましたが、賃貸経営に大きく影響を及ぼす改正がいくつか含まれています。

今回はその一つ、賃貸オーナー様にとって大変重要な「賃借物の一部滅失による賃料減額」についてお知らせいたします。

一部滅失などによる賃料減額は「当然」のこととなりました。

具体的な減額対象と減額の割合などは？

オーナー様が今後準備すべきことは？

令和２年（２０２０年）４月１日から施行された改正民法第６１１条「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」についてまとめてみました。

「一部滅失」とは簡単に言いますと、アパートや貸家、賃貸マンションなどの賃借物のライフラインや設備などが無くなったり故障したりして使えなくなることです。

ライフラインとは・・・
①電気
②水道
③ガス　
などです。

設備などとは・・・
①トイレ
②お風呂
③エアコン
④テレビなどの通信設備
⑤雨漏りによる利用制限
などです。

改正前の民法（６１１条１項）でも賃借物が一部滅失した場合、その滅失した割合に応じて「賃借人が賃料の減額を請求することができる」というルールがありました。

民法改正により、２０２０年４月からはより厳しい条件に改定されました。

「設備などが故障により一部使用不能になったときに、それが借主の過失によるものでなければ、使用できなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料は減額される」ことになりました。

減額対象の考え方については一定のルールがあります。

１．入居者様の過失（善管注意義務違反）で故障した場合は減額の対象外となるそうです。


２．天災（台風や震災など）による不具合でも減額対象となるそうです。


３．法律では具体的な減額賃料の規定は今の所ないそうです。
　

そのため、個々のケースに応じてオーナー様と入居者様が協議して決めることになります。


オーナー様と入居者様が賃料減額について協議した場合、トラブルになる事が想定されます。

（公財）日本賃貸住宅管理協会では過去の判例や法解釈に基づき、減額割合の目安を
「賃料減額ガイドライン」に示しています。

参考ホームページのリンク↓
日管協版「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」

＜日本賃貸住宅管理協会ガイドライン使用上の注意事項＞

・入居者様の「善管注意義務違反」に基づく不具合は対象外です。
・台風や震災等の天災でも賃料の減額は認められます。
（電気やガス、水道等の停止が貸室設備の不具合を原因とするものではなく、供給元の帰責事由に基づく場合は対象外です。）
・貸室が全壊等により使用が出来なくなった場合は、賃貸借契約が当然に終了するため、ガイドラインは対象外です。
・ガイドラインは、あくまでも計算をする際の目安となり、必ずしもこの通りである必要はありません。

使用できなくなった部分の割合に応じて減額・・・となるため、設備等の故障により使用出来ない期間が長くなればなるほど、減額となる金額は上がってしまいます。

すぐに修理ができる状態になっても、入居者様と連絡が取れなくて、修繕の日取りが決められずに、使用できない期間が延びてしまう事もございます。

入居者様の都合で日数が延びる場合には、協議の上、日数計算から除外する対応も考えられます。

平和エステートでは、これまでも入居お申込書をご記入頂く際などに、ご契約される本人様以外の緊急連絡先やご家族様などの連絡先を複数ご指定頂くようにしていましたが、今後はご入居後も何かあった際には連絡（コミュニケーション）が取れる関係づくりがますます必要かと思います。

また、昨今は新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、各住宅設備メーカー製品の納期遅延が起きています。

機器メーカー製品の一部が中国などの海外生産品である為、納期遅延や納期のめどが立たない製品もございました。

※具体的には、トイレ、キッチン、洗面化粧台、ユニットバス、床材タイルなどなど。

コロナショックで宮城県（仙台市太白区、青葉区、宮城野区、若林区、泉区や名取市など）に限らず、オーナー様の賃貸経営に今後は影響が出る可能性がございます。

今後準備すべきことについて、まとめますと・・・

（その１）
ご入居を頂いている入居者様が安心して長くご入居を頂けるお部屋づくり

（その２）
空室が出たときには、近い将来に設備の不具合が発生する恐れのある設備品は、リニューアルをして貸し出しをする


など、コロナ不況の中でも、競合物件と比較しても、入居希望者から選ばれ住みたくなるお部屋づくりが必要かと思います。

平和エステートでは、これからも賃貸オーナー様と入居者様の双方にとって喜んでいただけるよう、一生懸命取り組んでまいります。

今後ともよろしくお願いいたします。