非居住者（外国人）から不動産を購入する場合の源泉徴収は？

外国の方等、非居住者の方から、日本国内に所有する不動産を購入する場合、源泉徴収は誰が行えばよいのか。

ポイントは、

・日本の不動産を「非居住者」や「外国法人」から購入したときは、代金支払い時に源泉徴収するのが原則

・納税期限は「代金支払い月の翌月10日まで」が原則

・1億円以下の自己又は親族居住用物件は源泉徴収不要 

所得税法で「非居住者」とは、原則として日本国内に住所（生活拠点）がなく、かつ現在まで引き続き１年以上、日本国内に居所（生活の本拠ではないが現実に居住している場所）がない人のことを言い、それ以外を「居住者」と規定しています

ちなみに、海外に１年以上の長期転勤中の日本人も非居住者となります。

「源泉徴収義務者」は不動産を買った日本人だが、「納税者」はあくまで不動産を売った外国人になります。

サラリーマンなら給料から所得税・住民税を源泉徴収されています。
それと同じで、税金を負担するのはあくまでも不動産を売った外国人です。

しかし、非居住者や外国法人から日本国内の不動産を購入したときは、買主がその売主に購入代金を支払う際に、所得税および復興特別所得税を源泉徴収する必要があります(税率10.21%)。

そして、源泉徴収した所得税および復興特別所得税は、原則として購入代金を支払った月の翌月10日までに、買主の住所地の所轄税務署に納めなければなりません。 

重要なのは、物件の契約・決済時に、源泉所得税を考慮してこれを行うことです。

困るのは、知らずに売買金額を支払ってしまったとき。

後になって源泉所得税分を返金してくれと言ってもすんなり応じてくれるかどうか分かりません。

例外として、個人が 「自己または親族の居住の用に供するために」購入し、かつ、 購入代金が1億円以下の場合には、源泉徴収をする必要はありません。 

たとえば、5,000万円のマンションを購入し、契約時に手付金500万円を支払う場合の計算は次の通りです。

●手付金の源泉徴収額 
 
手付金の源泉徴収税額は500万円×10.21%=51万500円 となります。

この額を手付金から差し引いた448万9,500円を売主に支払い、翌月の10日までにその源泉徴収税額を税務署に納付します。

●残金の源泉徴収額 
 
残金4,500万円についても同様で、
4,500万円×10.21% =459万4,500円の源泉徴収税額を差し引き、 残額404万 5,500円を売主に支払います。

源泉徴収税額は翌月10日ま でに税務署に納付することになります。 
 
なお、自己または親族の居住の用に供するために購入する場合は、前述の通り購入代金が1億円以下であるため 源泉徴収の必要はありません。 

非居住者または外国人法人から不動産を購入する場合、購入者は個人、法人にかかわらず源泉徴収の義務がありますが、下記の条件を満たす場合は、源泉徴収を行う必要はありません。