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2021年11月26日
不動産コラム

「アパート建築+サブリース」の提案を受けました。 検討する上で注意すべき点はありますか?


父が亡くなり、更地を相続しました。 先日、ある建築会社から、その土地にアパートを建てないかという提案を受けました。 「サブリースで30年間借り上げるので空室の心配はなく、管理の手間もかかりません」とのことなので、いい話だと思います。 検討するとき何か注意すべき点はありますか?


サブリース契約は、 借地借家法により借主である業者が保護されます。 そのデメリッ トも知った上で検討しましょう。

管理の手間がかからず、空室リスクも少ないが…

 土地を更地のままにしておくと固定資産税や都市計画税 、相続税などが高くなるため、節税対策としてアパー トを建てる土地オーナーは少なくありません。

 家主の中にはこうして建てたアパートを丸ごと業者に賃貸する方もおられます。
借り上げた業者は一般の入居者に転貸するのです。 これがいわゆるサブリースで、 ご質問のケースもこれに当たります。

 家主としては、 入居率が下がっても一定額の家賃が見 込めますし、 客付けや管理も業者が行うので安心で手間 がかからないメリットがあります。 そのため、 ほかに本業をもつ方や高齢の方などが好んで利用しています。

業者は借地借家法で保護される

 一方、サブリースでは家主と業者との間で少なからずトラブルも起きています。 

 その理由は、借地借家法の大原則である 「借主保護」にあります。 家主は貸主、業者は借主という関係にあるため、必然的に業者が保護されることになります。 

 例えば、賃貸借契約書に「業者は家主に対して、家賃の値下げを請求することができない」 と記載されていても、借主に不利なこの条項は無効となります。 その結果、業者は家賃の減額を請求でき、家主としては当初見込んでいた収入が得られないケースも出てきます。

業者から家主への「事前説明」が義務化!

 そこで、2020年に賃貸住宅管理業法が創設されました。 

 この法律では、サブリースの適正化を図るため、業者に対して、

① 誇大広告や不当な勧誘の禁止、② 契約前や 契約時に契約内容を書面で説明すること、の2点が義務付けられました。
義務に違反した業者には、罰金などの刑罰や業務停止命令といった行政処分が科されます。

 その結果、広告や事前説明の中で、「将来、家賃の見直し(減額)の可能性があること」 「家主側からの契約解除は非常に困難であること」 「業者側からは中途でも解約できること」などを明らかにすることが義務化されました。

 サブリースは多額の資金が動く事業です。 導入に当たっては、信頼のおける弁護士などの専門家に相談し、じっりと検討した上で決めるようにしましょう。

Point!

・サブリースでは、 借地借家法により業者が保護される

・賃貸住宅管理業法が創設され、 サブリース業者の事 前説明が義務化!
契約時の説明はよく聞こう!

・信頼できる専門家に相談し、慎重に検討して決定を!・普通借家契約では、家主からの解除条項があっても、「正当な理由」がない限り更新を拒否できない

・丁寧な交渉により、入居者が納得して引っ越せる状況をつくろう!




がとう・ゆきひで  弁護士法人事務所 1972年生まれ。 名古屋 市出身 愛知学院大学法科大学院了 2010年弁護士登録。 愛知県弁護士 会所属。20年間、 不動産賃貸会社をしていたという異色の経歴を持ち 自らも8種 160戸の物件を保有、法律に精通した実践的なアド バイスに定評がある。 YouTubeで 「弁護士かとう」 チャンネルを運営中



※Owners 2021.11 加藤幸英の法律相談より


 

この記事を書いた人
加藤慎 カトウ シン
加藤慎
営業部で賃貸仲介、売買仲介、物件オーナー様の担当業務をさせていただいております。

不動産についてのご相談はお客様によって様々ありますので、ご希望やお考えをしっかりと理解し誠実な対応が出来るように心がけ、プロとしてお客様にとって有益なご提案と情報提供が出来るように知識の習得も続けていきます。

また、営業部の賃貸客付けグループはスタッフの人数が増え体制が強化されました。

グループ全員が一致団結して、一日でも早く空室の客付けが出来るよう頑張っています。
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