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2021年08月03日
ブログ

家賃を3カ月間滞納している入居者が破産!  今後の対処法はどうすればよい?


入居者入居者さんが家賃3ヵ月分を滞納していたので、督促しようとしていた矢先、法
律事務所から
「Aさんが破産することになり、 弁護士に手続きを依頼しました。同封
の債権調査票にご記入の上、ご返信ください」
という郵便物が届きました。
どう対応 すればよいですか? また、Aさんに退去してもらうことはできますか?




破産を理由に退去を求めることはできませんが、3カ月以上の家賃滞納があれば可
能なケースもあります。

「破産開始決定」より前の滞納家賃は 請求できない

破産とは、 債務者(借金が膨らみ返済できなくなった人 ご質問ではAさん)が財産を清算するとともに、 原則とし て借金をゼロにすることにより、立ち直りを図る手続きです。

債務者が破産しようとする場合はまず、 弁護士に依頼 して「破産手続開始の申立書」を作成し、必要書類(債権者 一覧など)とともに裁判所に提出します。

裁判所が申し立てを認めると「破産開始決定」を下します。

その後、債務者の財産の清算が進められ、最終的に 裁判所が「免責許可決定」を下します。

これにより、「破産開始決定」より前に発生した借金はゼロになります。
つまりご質問のケースでは、滞納家賃をAさんに請求することはできなくなります。

「退去したくないから滞納分を払う」と言われたら・・

 次に過去についてですが、 大前提として、入居者の破産だけを理由に家主から賃貸借契約を解除することはで きません。
これは、賃貸借契約書に「破産した場合は賃貸 借契約を解除する」と記載があっても同じです。


しかし、 Aさんのように破産手続き前に家賃を3カ月以 上滞納していた場合、「家主との信頼関係が既に破壊され ていた」として契約解除を申し入れることもできます。

これに対して、Aさんから「退去したくないので滞納分を支払いたい」という申し出がある場合もあります。

しかし、ここで家主が滞納家賃を受け取ってしまうと、「偏頗弁済」に当たる。

つまり一部の債権者だけに恣意的に返済しているとして、のちに管財人から返還を求めら れる可能性もあります。
このような申し出を受けたときは、必ず弁護士にご相談ください。

敷金の取り扱いはどうなる?

一方、破産開始決定後の家賃や原状回復費用について は、財産を清算する際に優先的に配当を受けることもあ ります。

しかし、破産した入居者の多くは財産をもって いないため、配当を期待することは難しいのが現実です。

敷金を預かっている場合には、他の債権者よりも優先 滞納家賃と相殺することができます。

Point!

・破産だけを理由に過去を求めることはできない。

・家賃3カ月分以上の滞納は、解約の理由になる

・破産開始決定後、入居者から滞納家賃の支払いの申し出があったら、受け取る前に弁護士に相談を!




がとう・ゆきひで  弁護士法人事務所 1972年生まれ。 名古屋 市出身 愛知学院大学法科大学院了 2010年弁護士登録。 愛知県弁護士 会所属。20年間、 不動産賃貸会社をしていたという異色の経歴を持ち 自らも8種 160戸の物件を保有、法律に精通した実践的なアド バイスに定評がある。 YouTubeで 「弁護士かとう」 チャンネルを運営中



※Owners 2021.7 加藤幸英の法律相談より


 

この記事を書いた人
小林 義明 コバヤシ ヨシアキ
小林 義明
ホームページをはじめ、ネットのデータ入力や募集図面等作成を担当しています。

現在子育て中! 物件の情報はもちろんですが、富沢や長町を中心に、お子様と一緒に行かれる公園情報等お役に立てる情報をできるだけ掲載していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい!

また、お勧めのスポットや写真の撮り方等アドバイスもお待ちしております。 !
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