入居者破産の知らせが届いたら？

ある賃貸オーナー様の元に、法律事務所から「入居者が破産することになり、弁護士に手続きを依頼した」という内容の通知が届いたとのことです。

なんとも不安になる内容ですが、このような連絡があった場合、オーナー様で対応しなければいけないことはあるのでしょうか？

破産によってオーナー様と入居者という立場が変化するのか、そもそも「破産」とはどのような状況なのかについてまとめました。

破産とは負債の整理方法のひとつで、債務者が財産を清算するとともに、原則として借金をゼロにすることで立ち直りを図る手続きです。

借金がなくなることは大きなメリットと言えますが、ローン審査やクレジットカード利用に影響が出る場合や、一定の職業の就けなくなるといった制限を受けます。

破産は裁判所へ申し立てることで行われ、必要な書類の作成は弁護士に依頼することが一般的です。そのため、法律事務所からオーナー様のもとへ手紙が来たというわけです。

今後、この入居者は弁護士が作成した「破産手続き開始の申立書」を裁判所へ提出します。裁判所が申立てを認めると「破産開始決定」が下され、入居者の持つ不動産や自動車、保険などの財産が処分され、返済に充てられます。その後、借金などの債務を免除する「免責許可決定」が下されます。

このような流れで、裁判所が破産に足る事情があると判断すると、「破産開始決定」より前に発生した借金がゼロになります。滞納家賃も免除の対象になりますので、この入居者が家賃を滞納していたとしても、オーナー様が入居者に対し、未納分の家賃を請求することは出来なくなってしまうのです。

経済状況が安定しない入居者がいることは、オーナー様にとって不安かと思います。退去してもらった方がよいと考えるオーナー様もいらっしゃいますが、入居者保護の観点から、入居者が破産しただけでは賃貸借契約の解除や退去を強制することは出来ません。

賃貸借契約の解除は、「家主との信頼関係が破壊されている」と見なされない限り、認められません。過去に契約解除が認められた例としては、3ヶ月以上の家賃滞納、騒音やゴミによる悪臭などの迷惑行為を繰り返し、改善されない場合などがあります。

そのため、この入居者が、破産手続き前に3ヶ月以上家賃を滞納していたのであれば、退去を求めることもできるでしょう。

この入居者が一定期間以上の家賃滞納をしていたとすると、契約解除を回避するために滞納家賃を支払いたいと提案してくるかもしれません。

この場合は支払いを受けても問題ないのでしょうか？

この入居者は家賃のほかにも様々な滞納や借金があったと推測できます。

滞納家賃を受け取ることは、特定の債権者への支払いを優先している（偏頗返済）として、管財人から返還を求められる可能性もあります。

このような話があった際には弁護士へ相談しましょう。

破産開始決定後の家賃や原状回復費用に関しては、財産を清算する際に優先して配当を受けることも出来ます。

ただ、実際のところ、清算する財産が十分ではないことが多く、配当を期待することは難しいようです。

一方、敷金については、他の一般債権者よりもオーナー様に優先権がありますので、滞納している家賃と敷金を相殺することは問題ありません。

今回は、入居者の破産に伴うオーナー様の対応についてご紹介しました。

破産の事実だけではお部屋の契約解除を求められない点、破産後に「滞納分を支払う」という意思を告げられたとしても、受け取ってしまっては問題になる可能性がある点にご留意いただければと思います。

今後の賃貸経営のご参考になれば幸いです。

私どもは長年賃貸管理を行ってきた実績がございます。ご心配事、ご不明点などについてもサポートさせていただきますので、お気軽にご相談くださいませ。