中古物件の節税対策！知っておきたい「耐用年数」のカンタン計算方法（簡便法）とは？

中古の賃貸マンションやアパートを購入して不動産投資を始めるとき、避けて通れないのが「減価償却（げんかしょうきゃく）」のお話です。

新築なら国が決めた年数（法定耐用年数）の通りに何年間で経費化するかを決めればいいのですが、中古の場合は「あと何年使えるの？」という計算が必要になります。

「そんなの個人で計算できるの…？」と不安になりますよね。そこで今回は、不動産のプロが知っておくべき「簡便法（かんべんほう）」という便利な計算ルールを分かりやすく解説します！

中古物件を購入して賃貸ビジネス（業務）に使う場合、基本的には「その物件があと何年使えるか（残存耐用年数）」を合理的に見積もって、その年数で毎年経費（減価償却費）を計上していくのが原則です。

しかし、現実には以下のような問題が起こります。

・過去のメンテナンス資料が残っていない
・専門家に調査を頼むと、多額の費用や時間がかかる

このように「あと何年使えるか見積もるのが難しい！」というケースがほとんどです。

そんな時の救世主が「簡便法」！

見積もりが難しい建物などの資産については、国が認めたシンプルな算式を使って、誰でもカンタンに耐用年数を計算して良いことになっています。

※ただし、購入した後に物件価格の50%を超えるような大規模なリフォーム・改良をしていない場合に限ります。

簡便法の計算パターンは、大きく分けて2つだけです。

※計算の途中で1年未満の端数（月数）が出たら切り捨てます。

また、計算結果が2年未満になった場合は一律「2年」とします。

① 法定耐用年数を「すべて過ぎている」場合
すでに国の定めた寿命をオーバーしている物件です。

【計算式】法定耐用年数 × 20％

② 法定耐用年数を「まだ過ぎていない（一部経過）」場合
まだ寿命の途中の物件です。

今回のメインはこちらになります。

【計算式】（法定耐用年数 － 築年数） ＋ （築年数 × 20％） （＝残りの寿命に、これまで生きてきた年数の2割をご褒美としてプラスするイメージです）

では、実際にどれくらいの耐用年数になるのか、一般的な鉄筋コンクリート造（RC造・住宅用の法定耐用年数は47年）のマンションを例に計算してみましょう！

条件

・物件： RC造の中古賃貸マンション（築29年8ヶ月 ＝ 356ヶ月）

・状態： 管理が良く、購入時の手直し（リフォーム）はなし

・前提： あと何年使えるかの正確な見積もりは難しい

税金の計算では、年数を一度「月数」に直して計算するのがルールです。

最後に1年未満の端数を切り捨てるため、この物件の耐用年数は「23年」となります！

（新築なら47年かけて経費にするところを、中古なら23年という短い期間で集中して経費にできるため、1年あたりの経費を大きくして高い節税効果が期待できます）

この中古物件の特別な計算は、「その物件を賃貸ビジネスとして使い始めた最初の年」にしか適用できません。

最初の確定申告のときに「よく分からないから新築と同じ47年でいいか…」と申告してしまうと、翌年以降に「やっぱり23年にやり直します！」ということは絶対にできませんので注意してください。

中古物件の耐用年数計算（簡便法）は、初期のキャッシュフローや節税対策を大きく左右する重要なポイントです。

「自分の狙っている物件だと何年になるんだろう？」「リフォーム代が結構かかりそうだけど簡便法は使える？」など、少しでも迷うことがあれば、申告前に必ず信頼できる税理士さんにご相談くださいね！