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2020年06月15日
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2020年6月号 大家さん・地主さんのための情報誌Owners(オーナーズ)発刊

特集【小規模宅地特例】の上手な活用法! ~正しく活用するために知っておきたい最新知識をご紹介!

相続税の負担軽減として注目される「小規模宅地特例」。

 

これまでも何度か適用範囲の変更もあり内容を理解しにくくなっています。

 

司法書士でもあり、大家さん専門の税理士“渡邊浩滋 先生”に最新知識と活用法について伺いました。

はじめに、そもそもどんな特例なのか?をご説明します。

 

「小規模宅地の特例」とは、被相続人が生前所有していた宅地で、一定の要件を満たすとき、土地の評価を80%(賃貸用は50%)減額できるというものです。

 

用途ごとにそれぞれの限度面積と減額割合が決まっています。(下記 表1をご覧ください。)

【減額の要件について】

 

「小規模宅地特例」の減額要件は、宅地の種類、および宅地の取得者が誰かによって異なります。

 

大家様に影響する居住用・貸付用宅地の要件については下記 表2をご覧ください。

また平成30年(2018年度)税制改正で要件が厳格化されました。

 

【居住用の小規模宅地の減額】

上記表2のように、要件を満たす者を限定するようになりました。

 

孫に自宅を贈与して、自己の持ち家でないことにしたり、同族法人に自宅を売却して社宅として住むなどの節税を防止するねらいがあるようです。

 

【貸付用の小規模宅地の減額】

 

平成30年(2018年)4月1日以後の相続から、貸付用宅地が減額対象となるか否かは、「事業的規模」によって異なることになりました。

 

事業的規模とは、原則として賃貸住宅を「おおむね5棟10室以上」所有している場合をいいます。

事業的規模にない大家さんは、早めに賃貸をしないと減額の適用を受けられないので注意が必要です。

その他にも「小規模宅地特例」の適用を受けるにはいくつか注意がございます。

 

【未分割では適用できません】

 

 宅地の分割が定まらず、未分割の状態である場合には適用されません。

減額の適用がない状態で、いったん相続税を納税することになります。

なお、未分割の状態で申告する場合、「3年以内分割見込書」を添付する必要があります。分割後、減額の適用を受けると、多く納税した分が還付されます。

ちなみに、3年を過ぎても分割が決まらない場合は、「承認申請書」を提出すると、延長できる可能性があるとの事です。

 

【売却する場合には10カ月を経過してから】

 

相続税の申告期限は、相続開始から10カ月です。

「小規模宅地特例」の減額適用を受けるには、この申告期限まで対象の不動産を所有していることが要件となっています。(居住用で配偶者が取得する場合は除きます。)

※売却をする場合には、「相続開始後10カ月を経過してから」が鉄則です。

 


「小規模宅地特例」は改正のたびに要件が厳しくなっており、要件に合わなければ一切減額がありません。最新の要件をよく確認しながら、 早めの計画と準備が必要とのアドバイスでした。

◆西野道之助 税理士 生きた税務を考える(賃貸マンションの贈与)

所有する賃貸用マンションのうち1棟を、相続時精算課税制度の適用を受けて子供に贈与することを検討しています。先日友人にその話をしたところ、「賃貸用の不動産を贈与する場合には、注意が必要と聞いたことがある」と言われました。どのように贈与を行えばいいのでしょうか?


とのご相談ケースです。

相続時精算課税制度を活用することで、賃貸用マンションなどを早期に贈与して、贈与後の家賃収入を受贈者(子や孫)で蓄えたり、贈与者(親や祖父母)が高額所得者であれば、所得税などの負担を軽減させたりすることが可能となります。


賃貸用不動産の場合、賃借人から敷金を預かる契約が大半です。

賃借人へ敷金返還義務を負っている状態で子供に賃貸用不動産を贈与した場合、法的には負担付贈与に該当するそうです。

 

負担付贈与を行うと、贈与者と受贈者それぞれに税金がかかる場合があるようで、負担付贈与を行う場合は、事前に税金がどれくらいかかるのかをしっかりと把握する必要がありそうです。

 

詳細につきましては賃貸オーナー様の顧問税理士へおたずねください。

◆久保内純の法律相談(5年以上前の滞納家賃を賃借人が支払い拒否!連帯保証人に請求できる?)

Q. 滞納家賃の支払いを督促しているのですが、帳簿を整理したところ、5年以上前の家賃が未納になっていることに気づきました。賃借人は「そんな昔の話は知らない」と応じないので、連帯保証人に請求をしたいのですが、問題になるでしょうか?

 

とのご相談です。

 

2020年4月1日に施行された改正民法により、賃料債権は約定の支払日の翌日から5年経過で時効消滅することになったそうです。

 

そのため、連帯保証人に請求することはできますが、連帯保証人が時効の完成を主張すれば請求は認められなくなるそうです。

 

賃借人が時効期間満了前に滞納賃料があることを認めて支払う約束をしている場合などは、滞納賃料の支払いは免れないとの事なので、やはり家賃帳簿などを定期的に点検して頂く事が一番大事なのかと思います。

 

ご不明な点、ご質問がございましたら、平和エステートでも顧問弁護士の先生へご相談可能です。

 

ホームページ「お問い合わせ」からご相談頂ければと思います。

◆今、土地活用がおもしろい!(土地活用って何?)

不動産コンサルティング業務に従事する浦安大家塾 塾長 谷本真様の新連載が今月号からスタートしました!

 

大家さんの中には保有する土地の活用についてお悩みをお持ちの方は少なくありません。毎月さまざまな形で谷本塾長より土地活用についてご紹介を頂く予定です。

 

「土地の有効活用」と聞いて、多くの大家さまがまず思い浮かべることは・・・

「アパートやマンションの経営」だと思います。

 

実際には、その他にもさまざまな活用方法がございます。

 

例えば・・・

・賃貸併用住宅

・コインランドリー

・駐車場(月極駐車場やコインパーキング)

・トランクルーム

・施設の誘致(医療施設、福祉施設など)

・オフィスビル

などです。

 

また、「土地を売却すること」「既存の状態のまま活用(リフォーム)すること」も考えられます。

 

また土地活用なのに「更地のまま何もしないこと」も一つの方法とのこと・・・

例として、所有地が最寄駅から遠く、賃貸需要はあまり望めない場合、無理にその土地自体をどうにかするのではなく、「別の収益物件を購入するための担保にする」といった選択肢が紹介されています。

 

あらゆる選択肢の中から、それぞれのメリット・デメリットをよく理解した上で、大家さまご自身の目的にかなった活用をお選びください。

最後に・・・

<情報誌の定期購読につきまして>

 

「宮城県仙台市太白区」地域の大家さん、地主さんのための情報誌

「Owners(オーナーズ)」は毎月発行しております。

情報誌は平和エステートの店頭にご用意していますが、便利な定期購読もご用意しています。

ご連絡を頂ければ情報誌の定期購読(送料無料)がお申込みいただけます。

定期購読をご希望の方はホームページ「お問い合わせ」からご依頼下さい。

この記事を書いた人
熊谷 博喜 クマガイ ヒロキ
熊谷 博喜
賃貸オーナー様、月極駐車場オーナー様、不動産売買のお客様をサポートいたします。

大切な不動産資産をどのように活用されたいか、お客様毎に答えが様々であると常々感じております。

ご相談者様、ご家族の皆様にとって、最良のご提案ができるよう、これからもお客様と一生お付き合いできる人間関係づくりを目指してまいります!
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